I februar ble det avsagt dom i Høyesterett som potensielt kan få store konsekvenser for ansvarlig søker.
Ansvarlig søker ble ilagt et erstatningsansvar på over 12 millioner kroner for feil på fire kjedede eneboliger etter at både tiltakshaver, og etter hvert også utførende, var gått konkurs og det dermed ikke var andre å rette krav mot.
Les også:
Avklarende dom om ansvarlig søkers rolle >>
I den konkrete saken inntraff mange uheldige omstendigheter og feil ble begått av både tiltakshaver, ansvarlig utførende, kommunen og ansvarlig søker. Det hersker liten tvil om at de feil og mangler ved boligene i hovedsak skyldtes en kritisk dårlig utførelse. Hvordan kan det da ha seg at ansvarlig søker endte opp med ansvaret?
Om saken og ansvarsforholdene
Saken gjaldt et boligprosjekt i Trondheim, hvor det ble oppført fire nye kjedede eneboliger. Ved søknad om rammetillatelse oppga arkitektfirmaet sine ansvarsområder som:
- ansvarlig søker (SØK) i tiltaksklasse 1 og
- ansvarlig prosjekterende (PRO) for arkitektonisk utforming og planløsning i tiltaksklasse 1.
I rammetillatelsen gjorde kommunen en feil og tildelte arkitektfirmaet ansvarsrett med følgende ordlyd:
«I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til ……… , for følgende ansvarsområder:
- Ansvarlig søker, SØK tiltaksklasse 3
- Ansvarlig prosjekterende: Bygninger og installasjoner, PRO tiltaksklasse 3
- Ansvarlig utførende: Utearealer og landskapsutforming, PRO tiltaksklasse 2»
Det er tydelig at kommunen her har slurvet da det som ble tildelt var fullstendig avvikende fra det som ble omsøkt. Søker burde her ha sjekket at tillatelsen var i samsvar med søknaden, men denne feilen var likevel ikke avgjørende for de utførelsesfeil som senere materialiserte seg i boligene.
En tildeling som ikke er i samsvar med søknad er ikke et gyldig vedtak. En ansvarsrett kan ikke gis i større utstrekning enn det er søkt om eller erklært ansvar for. Kommunen kan enten påpeke at det er områder de mener bør belegges med ansvar ut over det gjennomføringsplanen viser eller at tiltaket bør plasseres i annen tiltaksklasse, men kommunen kan ikke bestemme hvilket foretak som skal ha ansvaret for annet enn det det søkes om og som foretaket har inngått avtale med tiltakshaver om.
Etter at rammetillatelse var gitt hadde arkitektfirmaet fortsatt oppdraget som SØK, men ikke videre oppdrag som PRO. Det ble ikke kontrahert noen ny PRO til tross for at arkitektfirmaet etterspurte dette hos tiltakshaver. Tiltakshaver inngikk etter hvert avtale med en produsent i Latvia, og videre i prosjektet skulle det benyttes ferdig produserte tak- og veggelementer, men det ble ikke søkt om selvstendig ansvarsrett for produsenten av disse.
Selv om arkitektbedriften ikke hadde noen videre avtale om prosjektering hjalp den tiltakshaver med noen avklaringer og rådgivning ifm. den prosjektering som ble foretatt i Latvia. Arkitekten var også med tiltakshaver på et besøk hos produsenten i Latvia. Det er her viktig å presisere at arkitektfirmaet i denne saken ikke ble dømt i egenskap av arkitekt, men utelukkende for brudd på plikter som SØK.
Til igangsetting var det en Ansvarlig utførende (UTF) på plass, men heller ikke her var alt på stell. En entreprenør hadde gitt tilbud både på betong- og tømrerarbeider, men fikk kun oppdraget på betongarbeidene. Dette var SØK uvitende om, og i søknaden om ansvarsrett til IG, som søker fikk levert fra tiltakshaver, var begge områdene tillagt denne entreprenøren.
Entreprenøren hadde signert søknaden om ansvarsrett, men latt det stå åpent for tiltakshaver til å fylle inn de ansvarsområdene entreprenøren skulle ha ansvaret for. Det kan tilføyes at entreprenøren senere også signerte på samsvarserklæring hvor begge ansvarsområdene fremkom, til tross for at de kun hadde oppdraget med betongarbeidene.
Da søknad om midlertidig brukstillatelse skulle sendes inn var SØKs saksbehandler på ferie og en annen ansatt utførte oppgaven. Entreprenøren ble i gjennomføringsplanen naturlig nok satt opp med de ansvarsområdene de hadde signert for i samsvarserklæringen. For arkitektbedriftens vedkommende gjorde den nye saksbehandleren den feil at han i gjennomføringsplanen skrev av de ansvarsrettene som fremkom av rammetillatelsen som ble gitt innledningsvis. Dermed sto arkitektbedriften med ansvar bl.a. for PRO bygninger og installasjoner i tiltaksklasse 3.
Det er her verdt å nevne at gjennomføringsplanen var korrekt ved begge de IG som det ble søkt om i prosjektet. Der fremkom det ingen med ansvar for PRO bygninger og installasjoner.
Dommen
Den store feilen som SØK ifølge Høyesterett gjorde var å ikke ansvarsbelegge prosjekteringen etter rammetillatelse. For denne feilen ble SØK straffet hardt. Vi mener det er en stor svakhet ved dommen at kommunens selvstendige ansvar ved ansvarsbelegging overhodet ikke drøftes i dommen. Vi tar likevel med oss at Høyesterett med dette slår fast at det skal være noen med PRO-ansvar etter rammetillatelse. Det vil være et vektig argument når vi fra tid til annen ser at arkitekter ikke får videre engasjement etter gitt rammetillatelse, og det bygges etter rammesøknadstegninger.
Ettersom gjennomføringsplanen ved midlertidig brukstillatelse uriktig oppga at ansvarsområdet for PRO bygninger og installasjoner var belagt, mener Høyesterett at kommunen heller ikke fikk mulighet til å oppdage den manglende ansvarsbelegningen og dette ledet til en uriktig ferdigattest.
Til tross for at Høyesterett presiserer at SØK verken er ansvarlig for innholdet i, eller utførelsen av, de andre aktørenes oppgaver i et byggeprosjekt, mener de at feilene kunne ha vært unngått dersom SØK hadde sørget for komplett ansvarsbelegging. Høyesterett uttaler at de ulike rollene i plan- og bygningsloven samlet sett skal sikre kvaliteten i byggeprosjekter: «Ansvarlig prosjekterende, kontrollerende og utførende har riktignok ansvaret for innholdet i og utførelsen av de ulike oppgavene. Men hvis ansvarlig søker ikke sikrer at disse rollene er ivaretatt, svikter sikkerhetsnettet på et avgjørende punkt.»
På den måten etablerer Høyesterett et pliktbrudd for SØK som i sin tur har påført boligkjøperne et tap. Det må her bemerkes at spørsmålet om årsakssammenheng (mellom feilen/pliktbruddet og oppstått tap) ikke var tema for ankebehandlingen i Høyesterett, da man valgte å fokusere på det prinsipielle spørsmålet om tredjemenn (her boligkjøper) har mulighet for å fremme erstatningskrav mot SØK uten at de står i kontraktsforhold med hverandre.
Det er videre viktig å presisere at vilkåret om årsakssammenheng alltid vurderes i saker om erstatningsansvar, og derfor også vil stå sentralt i eventuelle fremtidige saker ved at det må påvises at tapet ville vært unngått ved korrekt ansvarsbelegging for å ha krav på erstatning. Vi mener det er høyst usikkert om rett ansvarsbelegging for prosjektering ville ha avverget de massive utførelsesfeilene i denne saken og at årsakssammenhengen som ble etablert i lagmannsretten skjedde på tynt grunnlag.
Dommen utvider ansvaret for ansvarlig søker sammenlignet med tidligere praksis, ved at Høyesterett har etablert en mulighet for boligkjøpere til å gå direkte på ansvarlig søker uten at de står i kontraktsforhold med hverandre. Erstatningsansvar overfor boligkjøpere etter plan- og bygningsloven har tidligere bare blitt pålagt ansvarlig kontrollerende. I denne dommen blir erstatningsansvaret pålagt ansvarlig søker, en aktør som kun opptrer som utbyggers kontaktpunkt med kommunen, men som ikke selv innestår for byggets tilstand. Dette innebærer en skjerpelse av ansvarlig søkers ansvar i forhold til tidligere praksis.
Dommen presiserer at SØKs plikt til å påse at tiltaket er belagt med ansvar er selvstendig både ift. kommunen og ift. tiltakshaver. Dette altså til tross for at loven sier at tiltakshaver selv sitter med ansvar for områder som ikke er belagt, noe Høyesterett overhodet ikke gikk inn på, og til tross for at det fremdeles vil være slik at SØK foreslår og at kommunen godkjenner ansvarsbelegging. Hadde kommunen fulgt opp sin plikt i denne saken burde de ha avdekket feil og mangler i ansvarsbelegningen. Etter denne dommen vil altså søker kunne komme i erstatningsansvar selv om kommunen har gjort feil.
Konsekvenser og anbefalinger
I kjølvannet av denne saken kan vi muligens oppleve at SØK får rettet flere krav mot seg, men det er likevel slik at vilkårene for erstatningsansvar (at det må foreligge en feil, et økonomisk tap og årsakssammenheng mellom feilen og det oppståtte tapet) må være oppfylt for at SØK skal kunne få ansvar. Dersom SØK samvittighetsfullt gjør vurderinger av hvilke roller som skal ansvarsbelegges, i dialog med de andre foretakene, tiltakshaver og kommune, og dokumenterer de vurderinger som er gjort, vil man langt på vei kunne unngå ansvar.
I lys av dommen er det Arkitektbedriftenes anbefalinger at man i utøvelse av SØK-rollen passer på følgende:
Generelt:
- Velg samarbeidsparter med god soliditet i den grad man er i posisjon til å påvirke det
- Sjekk med eventuell tidligere SØK om oppdragsgivers seriøsitet
- Sørg for å skille tydelig på rollen som SØK og rollen som PRO. Dette gjelder både dersom man har begge rollene eller dersom man kun har en av dem. Det er viktig at man ikke fungerer som tiltakshavers rådgiver på løsninger der man ikke har oppdraget som prosjekterende.
- Reflekter risikoen for et potensielt erstatningsansvar i timepris
- Inngå helst kontrakt for SØK-rollen hvor det honoreres etter medgått tid, slik at det er tid til å ivareta ansvaret på en skikkelig måte
- Ta kun rollen som SØK hvis man har erfaring samt et godt system med rutiner for oppfølging
- Ha skriftlig dokumentasjon på kommunikasjon og avtaler med tiltakshaver/oppdragsgiver gjennom hele prosessen
Til søknad:
- Gjør en forsvarlig vurdering av hvilke områder som skal ansvarsbelegges
- Etterspør opplysninger fra tiltakshaver slik at kontraktene med de ulike ansvarlige foretakene gjenspeiles i gjennomføringsplanen
- Avklar med de andre ansvarlige foretakene og dokumenter bekreftelse på grensesnitt. Andre ansvarlige foretak har plikt til å bistå SØK i å avklare grensesnittene.
- Begrunn og dokumenter vurderingene som er gjort, helst skriftlig
- Be om å få de ansvarlige foretakenes vurdering av tiltaksklasse skriftlig, og redegjør for valg i følgebrev til kommunen
- Gjør kommunen uttrykkelig oppmerksom på det dersom man mener at et område eller oppgave (som kanskje ellers er vanlig) ikke trenger å ansvarsbelegges
- Påse at relevante PRO er med etter rammetillatelse. Som regel vil det være krav om arkitekturprosjektering også til IG, men ved enkle tiltak kan det være unntak. Avklar med kommunen.
Underveis:
- Minn tiltakshaver/prosjektleder skriftlig på å gi beskjed om endringer i ansvar
- Sørg for å oppdatere gjennomføringsplanen løpende og send revisjon med nye ansvarsretter til kommunen
- Gå nøye gjennom tillatelser, og sjekk at det er i tråd med det det er søkt om
- Ikke stol på at kommunen fanger opp eventuelle feil eller manglende ansvarsområder
- Videresend tillatelser til alle ansvarlige foretak
Avslutning:
- Trekk ansvarsrett som SØK dersom tiltakshaver ikke kontraherer foretak til å dekke nødvendige ansvarsområder
- Pass spesielt på at gjennomføringsplanen reflekterer riktige ansvarsforhold ved søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest da det ofte er endringer underveis, og få tiltakshaver/prosjektleder til å bekrefte dette skriftlig
- Ikke signer gjennomføringsplanen ved midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest dersom det mangler samsvarserklæringer
I rapporten «Forsvarlig byggkvalitet» som ble levert Kommunal- og moderniseringsdepartementet i februar er dommen omtalt og det står på side 74: «I praksis tillegges ansvarlig søker mer ansvar enn det er grunnlag for etter regelverket, noe som utgjør en økt risiko for foretak som påtar seg ansvaret for funksjonen».
Vær oppmerksom på at SØK er en selvstendig rolle med eget ansvar og ikke noe man gjør ved siden av prosjekteringsarbeidet for å være grei.