Oslo - småhusplanen

Veileder for småhusplanen i Oslo kommune er avpublisert.

Oslo kommunes Plan- og bygningsetat har fjernet veilederen for småhusplanen fra sine nettsider. Dette ble gjort etter at Statsforvalteren uttalte seg om tolkning av punkt 6.5 om terrenginngrep. 

Arkitektbedriftene antar brevet fra Statsforvalteren datert 10. april 2024 har spilt en viktig rolle i denne beslutningen.

Statsforvalteren - "småhusplanen innebærer ikke et generelt forbud mot lysgraver"

Statsforvalteren har konkludert med at punkt 6.5 i småhusplanen ikke innebærer et generelt forbud mot lysgraver. Dersom en lysgrav er innenfor byggegropen til bygningen, vil lysgraven som hovedregel ikke omfattes av punkt 6.5.   

Arkitektbedriftene anbefaler medlemmer som har oppdrag innenfor småhusplanens område, om å sette seg inn i uttalelsen fra Statsforvalteren.  Det bør i tillegg tas forbehold om usikkerhet rundt Plan og bygningsetaten sin vurdering av lysgraver.  

Småhusplanen 6.5: 

“Ved alle tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) skal det legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen plassering eller høyere gesims- og terrenghøyde enn tomtens naturlige topografi legger til rette for tillates ikke. Ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå.  

Følgende unntak tillates:  

1. På flate og svakt skrånende tomter skal samlet høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer ved bebyggelse maksimalt være 0,5 meter. 
2. For skrånende tomter med fall 1:6 – 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1 meter.
3. For bratte tomter med terrengfall mer enn 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1,5 meter.”

Statsforvalteren sin forståelse av bestemmelsen er kort oppsummert:  

• Første ledd, første setning er ikke en materiell avslagshjemmel. 
• Første ledd, annen setning kan være en materiell avslagshjemmel, forutsatt at vilkårene er oppfylt. 
• Første ledd, tredje setning er en materiell avslagshjemmel, men gjelder kun «rene» terrenginngrep (i form av utgravinger/oppfyllinger), ikke andre tiltak (som for eksempel lysgraver eller kjellertrapper) selv om disse kan ha enkelte likheter med støttemurer. Et poeng her er at slike tiltak ivaretar eller legger til rette for andre funksjoner enn ren bearbeiding av terreng.

Statsforvalteren oppsummerer sin tolkning av første ledd slik: 

“Etter ordlyden i første ledd er det med andre ord etter vårt syn ikke noe generelt forbud mot 

terrenginngrep. Et helt generelt forbud mot terrenginngrep ville for øvrig i praksis nærmest måtte anses som et byggeforbud (i alle fall for nye tiltak), da det i liten grad er mulig å bygge på en eiendom uten å foreta noen terrenginngrep.”